Jaargang 6, Nummer 18 - Huurdersvereniging Argos

Beste Huurders,
Na zes jaar samenwerking heeft Tanja Roest per 1 augustus 2019 Rondom Wonen verlaten. In haar rol als Hoofd Wonen hebben wij als bestuur met haar overlegd over vele onderwerpen. Natuurlijk waren we het in die jaren niet altijd eens, onder andere over de jaarlijkse huurverhogingen. Tanja Roest heeft echter een grote bijdrage geleverd aan de vormgeving van de participatie (inspraak) van ons als huurdersvereniging. Daarvoor zijn wij haar veel dank verschuldigd.

Met de start van een nieuw seizoen kan ik u alvast melden dat er voorlopig helaas nog wel lange wachttijden blijven bestaan, voordat de aanpak van de woningnood op gang is gekomen. Een artikel over dit punt treft u verderop in deze nieuwsbrief.

André Plooij, voorzitter

Tekort aan sociale huurwoningen moet worden aangepakt
Het tekort aan sociale huurwoningen blijft de komende jaren gelden, ook in Pijnacker. Het ziet ernaar uit dat dit tekort nog verder zal oplopen. Is Rondom Wonen hier de schuldige van? Nee, de overheid, die de corporaties de verhuurdersheffing opgelegd heeft, is de grote boosdoener. Vanwege deze heffing is ook Rondom Wonen sociale huurwoningen te koop gaan aanbieden. Met de opbrengst daarvan kon nieuwbouw gefinancieerd worden. Het Argosbestuur is daar nooit een warm voorstander van geweest, maar gelet op de minder florissante financiële positie van Rondom Wonen tot begin dit jaar, wel steeds akkoord gegaan. Vanaf 2019 heeft Rondom Wonen de ambitie om gemiddeld 75 woningen per jaar te ontwikkelen. Wij ervaren een groot tekort aan onder andere woningen voor starters en doorstromers en er ontbreekt een woonvorm voor ouderen die niet thuis willen of kunnen wonen. Ook de mogelijkheid om door te stromen van een grote naar een kleinere woning komt niet echt van de grond.

Ook de gemeente Pijnacker-Nootdorp moet ons inziens meer ambitie en inzet tonen om bouwgrond sneller geschikt te maken voor woningbouw. Een bijkomend probleem is dat aannemers op dit moment moeilijk te vinden zijn om te bouwen, mede door een tekort aan goed geschoold bouwpersoneel. Zie daar zeer beknopt een overzicht van de situatie.

Het Argosbestuur heeft al jaren geleden gepleit voor onorthodoxe maatregelen, zoals het snel neerzetten van kleinschalige starterswoningen, bijvoorbeeld in de vorm van zogeheten ‘Tinyhouses’, prefabwoningen die binnen één dag neergezet kunnen worden. Maar daarvoor is wel tijdelijke bouwgrond nodig. Denk aan een periode van 15 tot 20 jaar. De gemeente kan dan voor die periode een tijdelijke vergunning afgeven. De woningen kunnen na afloop van die periode snel weer verplaatst worden naar een nieuwe tijdelijke locatie. In het prestatiebod voor 2020 dat Rondom Wonen aan de gemeente heeft aangeboden, staat nu ook vermeld dat Rondom Wonen deze optie omarmt. Uiteraard zullen financiers bereid moeten zijn dit alles mede mogelijk te maken. Als het kan in combinatie met het realiseren van middenhuur woningen tot €850,-.

Jan Modaal zit klem
Het tekort aan sociale huurwoningen blijft de komende jaren gelden, ook in Pijnacker. Het ziet ernaar uit dat dit tekort nog verder zal oplopen. Is Rondom Wonen hier de schuldige van? Nee, de overheid, die de corporaties de verhuurdersheffing opgelegd heeft, is de grote boosdoener. Vanwege deze heffing is ook Rondom Wonen sociale huurwoningen te koop gaan aanbieden. Met de opbrengst daarvan kon nieuwbouw gefinancieerd worden. Het Argosbestuur is daar nooit een warm voorstander van geweest, maar gelet op de minder florissante financiële positie van Rondom Wonen tot begin dit jaar, wel steeds akkoord gegaan. Vanaf 2019 heeft Rondom Wonen de ambitie om gemiddeld 75 woningen per jaar te ontwikkelen. Wij ervaren een groot tekort aan onder andere woningen voor starters en doorstromers en er ontbreekt een woonvorm voor ouderen die niet thuis willen of kunnen wonen. Ook de mogelijkheid om door te stromen van een grote naar een kleinere woning komt niet echt van de grond.

Oproep bewoners De Visserlaan
Het Argosbestuur heeft al jaren geleden gepleit voor onorthodoxe maatregelen, zoals het snel neerzetten van kleinschalige starterswoningen, bijvoorbeeld in de vorm van zogeheten ‘Tinyhouses’, prefabwoningen die binnen één dag neergezet kunnen worden. Maar daarvoor is wel tijdelijke bouwgrond nodig. Denk aan een periode van 15 tot 20 jaar. De gemeente kan dan voor die periode een tijdelijke vergunning afgeven. De woningen kunnen na afloop van die periode snel weer verplaatst worden naar een nieuwe tijdelijke locatie. In het prestatiebod voor 2020 dat Rondom Wonen aan de gemeente heeft aangeboden, staat nu ook vermeld dat Rondom Wonen deze optie omarmt. Uiteraard zullen financiers bereid moeten zijn dit alles mede mogelijk te maken. Als het kan in combinatie met het realiseren van middenhuur woningen tot €850,-.

Rondom Wonen gaf op 8 juni 2019 het startsein voor de verduurzaming van De Visserlaan met een bewonersavond. Het doel van deze bijeenkomst was de bewoners te informeren over de verbetering van het complex en over de verduurzamingsmaatregelen die genomen worden. Op deze avond hebben acht bewoners zich aangemeld om hierover mee te praten in een klankbordgroep.

Op de tweede bijeenkomst van deze klankbordgroep, 10 september 2019, waren, naast het Argosbestuur, nog maar twee bewoners aanwezig. Wij vinden het erg jammer dat de animo om mee te praten nu al zo is gedaald. De bewoners van De Visserlaan moeten beseffen dat meedoen aan de discussies van het grootste belang is. Het Argosbestuur doet daarom een dringend beroep op de eerste aanmelders om op de volgende bijeenkomst weer aanwezig te zijn. Bovendien hopen we ook dat meer bewoners zich aanmelden. Het is in uw eigen belang om vanaf het begin mee te praten en niet in lijdzaamheid af te wachten wat er komen gaat.

Sociale huurwoningen beter toewijzen
Een groep van 23 woningcorporaties – waaronder Rondom Wonen – dringt aan op maatregelen om meer mensen een passende woning te kunnen bieden en de huur voor iedereen betaalbaar te houden. Ze overhandigden op 7 juni een manifest aan minister Ollongren van Wonen. Deze corporaties willen niet alleen kijken naar inkomen en huishoudsamenstelling op het moment dat een woning wordt betrokken. Ze willen vervolgens ook bij de jaarlijkse huuraanpassing de huurprijs kunnen afstemmen op wat bij dat huishouden past.

De huidige manier van toewijzen is gebaseerd op een momentopname. Als iemand lang genoeg gewacht heeft voor een bepaalde woning, wordt gekeken of het inkomen en de omvang van het huishouden passen bij die woning en de huurprijs. Maar het leven lijkt meer op een film dan een foto. Na de verhuizing stijgt of daalt het inkomen. Er komen mensen bij (partner, kinderen) en ze vertrekken weer.

Scheefgroei
Het gevolg is scheefgroei. Veel mensen wonen duurder dan zou moeten, goedkoper dan nodig is, te krap of eigenlijk te groot. In een ontspannen woningmarkt kun je gemakkelijk verhuizen naar iets passends. In een gespannen woningmarkt zitten mensen muurvast. Volkshuisvestelijke middelen komen hier niet terecht waar ze het hardst nodig zijn. En huren worden onbetaalbaar voor mensen die een huurverhoging krijgen die niet bij hun portemonnee past. Dat klopt niet.

Geen grote stelselwijziging
In het manifest pleiten de corporaties ervoor dat ze gerichter kunnen blijven kijken wie nu eigenlijk welke huurwoning nodig heeft en wat een huurprijs is die past bij het inkomen, het type huishouden en de woning. Ze willen dus niet alleen passend toewijzen, maar ook passend wonen mogelijk maken. Daar is geen grote stelselwijziging voor nodig. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou bijvoorbeeld omgebouwd kunnen worden tot een gerichte huuraanpassing naar boven of beneden. En dat op basis van een onafhankelijke betaalbaarheidsnorm, zodat het recht doet aan de daadwerkelijke portemonnee en situatie van de huurder.

Landelijk kader
Er is niet één woningmarkt in Nederland. De noodzaak om passend wonen te bevorderen is veel groter in hogedrukregio’s dan in ontspannen woningmarkten. De corporaties bepleiten daarom een landelijk kader dat ruimte biedt om regionaal en lokaal in te vullen, via prestatieafspraken met de huurders en de gemeenten.

Concrete handreiking
Het manifest is geen blauwdruk, maar zet een basisidee neer waarover ze de komende tijd met diverse partijen graag de discussie aangaan. Daarmee is het manifest een concrete handreiking om twee van de drie thema’s uit de Nationale Woonagenda op te pakken: het werken aan betaalbaarheid en het beter benutten van de bestaande voorraad.

Tijdelijke contracten
Wat ooit onvoorstelbaar leek, vinden veel beleidsmakers bij de gemeenten in de regio Haaglanden nu heel normaal: een tijdelijk huurcontract. Het tijdelijke huurcontact wordt door hen gebracht als een oplossing voor starters op de huurmarkt, maar het is natuurlijk een fundamentele aantasting van de rechten van huurders. Voor schaarste is maar een rechtvaardige oplossing: zorg dat er meer betaalbare huurwoningen komen.

Hoe nu verder?
Het mag duidelijk zijn dat geen enkele van de 2,9 miljoen hurende huishoudens iets te winnen heeft bij meer marktwerking en afbraak. Het huidige kabinet gaat echter door op deze weg en als zij de kans krijgen, zal de voorraad betaalbare sociale huurwoningen steeds kleiner worden en kan er straks niemand met een laag inkomen meer in de centra van de steden wonen. Misschien is hierna de huurtoeslag ook niet meer onaantastbaar? Wij zouden als huurders moeten pleiten voor een fundamenteel andere aanpak. Je kunt nadenken over een systeem waarbij alle huurders 20 procent van hun inkomen aan huur betalen. De huidige beleidsmakers zijn marktfundamentalisten; zij kennen maar één oplossing, terwijl al jaren duidelijk is dat meer marktwerking niet de oplossing is, maar juist het probleem. Toch volharden zij in hun geloof in de markt.